Eingangsfassade der Jugendstil-Villa in Hamburg-Nienstedten

Privatverkauf · Hamburg-Nienstedten

380 m² Jugendstil-Villa mit Zukunft und Geschichte — Effizienzklasse A+provisionsfrei

Jugendstil-Villa mit A+-Energie — ruhige Elbvorort-Lage, Jenischpark, Elbe und Dorfkern Nienstedten in Laufweite.

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380 m²
Wohnfläche
11,5 Zimmer
Räume
Energie­effizienz A+
Energieklasse
Hamburg-Nienstedten
Elbvororte

Die Geschichte des Hauses

Vom Ziegenstall zur Jugendstil-Villa

Dieses Haus war ursprünglich ein Ziegenstall. Nach Angaben der Voreigentümer reicht seine Substanz bis etwa in das Jahr 1877 zurück. Später wurde das Gebäude zu einem schlichten Wohnhaus umgenutzt – von seiner heutigen Anmutung war es damals weit entfernt.

Erst die grundlegende Sanierung in den Jahren 2023 und 2024 hat aus dem Bestand die Villa gemacht, die sich heute präsentiert: Die Grundmauern von Keller und Erdgeschoss blieben erhalten und wurden auf einen zeitgemäßen technischen Stand gebracht, Ober- und Dachgeschoss wurden neu errichtet. In diesem Zuge erhielt das Haus seinen heutigen Jugendstil-Charakter – mit hohen Decken, Stuck und sorgfältig ausgewählten Details.

So verbindet die Villa heute die Ruhe einer gewachsenen Substanz mit der Technik und Effizienz eines neuwertigen Hauses.

Zugang zur Villa über den geschwungenen Natursteinweg, Frontansicht der Fassade im Sonnenlicht

Das Haus

Rundgang durch das Haus

I · Erdgeschoss

Diele, Wohnen und Küche

Hinter dem Windfang mit Via-Zementfliesen öffnet sich eine großzügige Diele und das Gäste-WC mit handbemaltem Waschbecken. Der verbundene Wohn- und Essbereich geht über Doppelflügeltüren in zwei separate Arbeitszimmer über — flexibel nutzbar als Büro, Bibliothek oder Spielzimmer. Die Landhausküche setzt mit Küchenblock, Quarzit-Arbeitsplatte und Via-Zementfliesen Akzente; ein Frühstücksplatz am Fenster lädt zum Verweilen ein. Hohe Decken mit Stuck, gebeizter Eichenparkettboden und handgefertigte Türen prägen das Erdgeschoss durchgehend. Im Wohnbereich ist die bauliche Vorbereitung für einen Kamin bereits vorhanden.

II · Obergeschoss

Schlafen, Baden und Rückzug

Über eine geschwungene Holztreppe erreicht man das Obergeschoss. Ein Raum mit besonderem Flair lädt als Yoga- und Musikzimmer zum Entspannen ein; großzügige Flure verbinden die Räume dieser Ebene. Zwei Schlafzimmer, davon eines mit Ankleide, bieten den persönlichen Rückzug. Das Hauptbad überzeugt mit freistehender Wanne im antiken Stil, bodengleicher Dusche und handbemaltem Waschtisch. Das Kinderzimmer verfügt über ein eigenes Wannenbad; eine gusseiserne Wendeltreppe führt zu einer darüberliegenden Galerie. Vom Flur im Obergeschoss aus ist die Naturstein-Dachterrasse zugänglich — mit Blick ins Grüne. Auch im Obergeschoss prägen Stuck, hohe Decken und Eichenparkettboden den klassischen Jugendstil-Charakter des Hauses.

III · Dachgeschoss

Flexibler Raum unterm Dach

Flexibel nutzbarer Bereich für Au-pair, Gäste oder als zweiter Rückzugsort — über die Haupttreppe erschlossen und damit vollwertig ins Haus eingebunden. Ein kleines Duschbad ist bereits vorhanden; Anschlüsse für eine Pantryküche sind vorbereitet. Durch die Dachschrägen und das gedämmte Pfettendach entsteht eine ruhige, konzentrierte Atmosphäre.

IV · Außenbereich

Veranda, Garten und Hof

Die überdachte Veranda ist der eigentliche Rückzugsort des Hauses — ein geschützter Freisitz, der genug Platz bietet, um bei einem Buch zu entspannen, mit Freunden zu dinieren oder den Kindern beim Spielen im Garten zuzusehen. Dahinter öffnet sich der angelegte, private Garten unter altem Baumbestand. Ein eigener Schuppen bietet reichlich Raum für Fahrräder und Gartengeräte. Auf dem kopfsteingepflasterten Hof befinden sich drei Stellplätze; für einen Carport liegt eine Baugenehmigung vor, der Anschluss für eine Wallbox ist vorbereitet. Die Gartenbewässerung erfolgt über einen Regenwasser-Tank.

Die Holzbalken der Veranda wurden aus dem Altbestand des Hofes wiederverwendet.

V · Keller

Technik und Stauraum

Der Keller wurde im Zuge der Sanierung mit neuer Sohle und nachträglichem Streifenfundament ertüchtigt. Er beherbergt die Technik- und Hauswirtschaftsräume sowie reichlich Stauraum.

Ausstattung

Technik, Energie und Sicherheit

Energie

  • Energieeffizienzklasse A+ (Bedarfsausweis)
  • Endenergiebedarf 25,8 kWh/(m²·a)
  • Wärmepumpe mit sechs unterirdischen Wärmekörben (2023)
  • Fußbodenheizung
  • Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
  • Photovoltaik-Dachziegel ca. 19 kWp
  • Dreifachverglasung

Komfort

  • Hohe Decken mit Stuck
  • Gebeizter Eichenparkettboden
  • Handgefertigte Innentüren
  • Via-Zementfliesen
  • Landhausküche mit Quarzit-Arbeitsplatte
  • Freistehende Wanne im Hauptbad
  • Gusseiserne Wendeltreppe zur Galerie
  • Naturstein-Dachterrasse
  • Vorbereitung für einen Kamin im Wohnbereich

Sicherheit

  • Sicherheitsverglasung Klasse P4A
  • Einbruchhemmende Verriegelungen Klasse RC2
  • Magnetkontakte an Fenstern und Türen vorgerichtet
  • Verkabelung im Keller zusammengeführt
  • Alarmanlage technisch vorgerichtet und nachrüstbar

Außenbereich

  • Angelegter, privater Garten
  • Schuppen für Fahrräder und Gartengeräte
  • Drei Stellplätze auf kopfsteingepflastertem Hof
  • Baugenehmigung für einen Carport liegt vor
  • Anschluss für eine Wallbox vorbereitet
  • Regenwasser-Tank für die Gartenbewässerung

Pläne

Grundrisse

Möblierter 3D-Grundriss des Erdgeschosses auf weißem Grund
Erdgeschoss
Möblierter 3D-Grundriss des 1. Obergeschosses auf weißem Grund
1. Obergeschoss
Möblierter 3D-Grundriss des Dachgeschosses auf weißem Grund
Dachgeschoss
3D-Grundriss der Kellerebene auf weißem Grund
Keller

Grundrisse KI-gestützt erstellt, nur zur Illustration, nicht maßstabsgetreu.

Lage

Elbvororte, wie man sie sucht

Die Villa liegt in einer der ruhigsten und begehrtesten Villenlagen der Hamburger Elbvororte. Alte Baumbestände, eine gewachsene Nachbarschaft und die Nähe zur Elbe prägen das Umfeld.

Rund um das Haus befinden sich einige der schönsten Grünflächen der Stadt: der Hirschpark, der Loki-Schmidt-Garten der Universität Hamburg (Botanischer Garten) und, fußläufig gut erreichbar, der Jenischpark, der zum Naturschutzgebiet Flottbektal zählt und als ältester englischer Landschaftspark Hamburgs zu einem der besonderen Orte der Elbvororte gehört. Der Westerpark liegt gleich nebenan, das Elbufer bei Teufelsbrück mit Fähranleger und Elbspaziergang ist in Laufweite.

Der Dorfkern Nienstedten mit Apotheke, Bäckerei, Gastronomie und einem Öko-/Bio- Wochenmarkt (Food Lovers Market, freitags 9–12:30 Uhr) ist gut zu Fuß erreichbar. Die S-Bahn-Station Klein Flottbek (Linie S1) ist in ca. 12 Gehminuten erreichbar, die A7-Anschlussstelle Hamburg-Othmarschen in ca. 4 km. Für Familien bietet die Lage eine außergewöhnlich dichte Infrastruktur an Schulen und Kitas.

ZielEntfernung
S-Bahn Klein Flottbek (S1)ca. 12 Min. zu Fuß
Bushaltestellen (u. a. Linien 12, 115, 286)unter 1 km
Grundschule Schule Schulkampca. 600 m
Kita Tante D Nienstedtenca. 550 m
Jenisch-Gymnasiumca. 1,5 km
Christianeumca. 1,5–2 km
International School of Hamburgca. 2 km
Hofladen HYGGE the Farmca. 500 m
Nienstedtener Marktplatzca. 850 m
Elbe-Einkaufszentrumca. 2,5 km
A7 Anschlussstelle Hamburg-Othmarschenca. 4 km
Hausärzte und Apothekenunter 1 km

Alle Entfernungs- und Zeitangaben sind Circa-Werte ohne Gewähr.

Pflichtangaben

Angaben nach § 87 Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Ausweisart
Bedarfsausweis
Endenergiebedarf
25,8 kWh/(m²·a)
Wesentlicher Energie­träger
Strom (Wärmepumpe)
Baujahr laut Energieausweis
2023
Energie­effizienz­klasse
A+
Weitere Angaben
Primär­energie­bedarf
46,4 kWh/(m²·a)
CO2-Emissionen
14,42 kg/(m²·a)
Ausgestellt am
04.08.2024
Gültig bis
04.08.2034
Aussteller
Ingenieurbüro Hinniger

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